Отрыв цен на недвижимость от доходов граждан привел к образованию на рынке дисбаланса, который в перспективе может обернуться кризисом строительной отрасли.
В 2020–2022 годах на рынке случился бум продаж, обусловленный введением льготной ипотеки. На первых порах программа сделала жилье доступнее, но очень скоро рынок стал перегреваться, и цены на недвижимость поползли вверх. Через несколько месяцев, подорожание полностью нивелировало эффект льготной ипотеки (за исключением, например, дальневосточной ипотеки под 2%). Менее чем за два года цена квадратного метра подскочила с 185 до 270 тысяч рублей.
Поддержать спрос к концу 2022 года помогла ипотека с околонулевыми ставками. Такие продукты разрабатывают банки совместно с застройщиками. Однако выгода от, на первый взгляд привлекательных, кредитов немного. Нулевые ставки компенсируются за счет повышения стоимости недвижимости. В Центробанке обратили внимание на это обстоятельство и пригрозили банкам ограничениями, попутно констатировав, что различного рода льготные программы больше не могут поддерживать спрос, и пора искать другие инструменты повышения доступности жилья.
Как пишут «Известия», в Москве средняя стоимость недвижимости за 8 последних месяцев снизилась на 5%, до 252 тысяч рублей за квадратный метр. Это связано с тем, что квартиры не покупаются, и никакие льготы не привлекают граждан приобретать жилье, за которое потом придется расплачиваться почти 30 лет.
На вторичном рынке ситуация похожая. В феврале число сделок в сравнении с февралем 2022 года упало на 20%. В январе спад год к году оценивался в 17,5%.
Несмотря на тренд к снижению цен под давлением низкого спроса, говорить о том, что перегретый рынок охлаждается, нельзя. Нынешнее явление на рынке можно охарактеризовать как «ценовой пузырь». На продажу выставлено на 40–50% квартир больше, чем годом ранее, тогда как спрос планомерно снижается.
Аналитик ФГ «Финам» Наталья Пырьева говорит, что цены на недвижимость выросли сильнее инфляции, а доходы граждан не показывают роста. Однако рынок вряд ли отреагирует на ситуацию адекватно. Крупный спад цен маловероятен. Тем более что себестоимость строительства растет, лишая застройщиков возможности предоставлять покупателям крупные скидки.
Представитель компании «Этажи» Сергей Зайцев спрогнозировал, что ликвидные квартиры продолжат дорожать. Проблемы возникнут у собственников низколиквидных квартир с неудобной планировкой или в непопулярных локациях. Им придется значительно снижать цены.
Зайцев отметил, что в числе факторов снижения спроса на квартиры стал взлет популярности индивидуального жилищного строительства. На ИЖС распространяются новые программы ипотеки, поэтому граждане справедливо предпочитают покупать участки земли и строить себе жилье на свой вкус.
