Комитет по аналитике Российской гильдии риелторов подготовил справку, предупреждающую о риске развития в России ипотечного кризиса в случае дальнейшего снижения процентной ставки.
Реальные располагаемые доходы россиян в июне 2018 года выросли лишь формально, а число выданных кредитов продолжает расти, напоминают риелторы. Правда, они чуть запоздали: текст явно был подготовлен до того, как в середине августа 2018 года рубль просел на 8% и банки отозвали миллионы кредитных предложений.
Но и другие пункты вызывают вопросы, особенно сравнение ситуации в США перед ипотечным кризисом 2007 года, перетекшим в глобальную рецессию 2008-09 годов, с современной Россией. Трудно заподозрить риелторов в том, что они плохо разбираются в больших числах, а значит, перед нами явная подтасовка. В самом деле, в США в конце 2007 года (точка невозврата) объем долговых обязательств граждан составил 127% от суммы их годового личного дохода. Сравним с Россией. Сейчас наша задолженность по кредитам (отнюдь не только ипотечным) составляет 12,8 трлн руб. (бюллетень РЭУ им. Плеханова, конец июня 2018 г.). При этом реальные располагаемые денежные доходы россиян (деньги, остающиеся в домохозяйстве после выплаты налогов) за первые 7 месяцев 2018 года составили 30 780 рублей на душу населения в месяц – то есть 4,5 триллиона рублей на всех ежемесячно, 54 триллиона в год. Задолженность составляет, таким образом, менее 24% от годового дохода. Сравниваем с американскими 127% и понимаем, что структурной проблемы попросту не существует. Тем более, что в отличие от США, ипотечных кредитов без стартового взноса у нас просто нет, и банки продолжают оставаться весьма требовательными к документам как застройщика, так и заемщика. Общая доля просрочки – 6,4%, причем по ипотечным кредитам – еще ниже; до половины заемщиков вообще стараются выплатить ипотеку досрочно, лишая несчастный банк части процентов.
Кстати, о банках. Риелторов беспокоит также низкая процентная ставка по ипотеке, и вот тут их можно понять. Точнее, беспокоиться должны банки, которые действительно, на первый взгляд, выдают ипотечные кредиты себе в убыток. Кредит на 15 лет под 10% годовых на самом деле дает лишь 90% прибыли банку, так как проценты начисляются на остаток долга. При этом средняя инфляция в размере 6% (а обольщаться результатом 2017 года рано, как показывают события апреля и августа 2018-го) съест всю эту прибыль – цены за 15 лет вырастут в 2,4 раза.
Но эта арифметика действительно работала бы, если бы речь шла о единовременной выплате в конце срока. На самом же деле банк получает части долга и проценты по нему ежемесячно, и полученные деньги немедленно снова идут в дело. За 15 лет одна и та же сумма может побывать в десятке ипотечных кредитов – и принести прибыль с каждого. А уж если речь пойдет о потребительских, где проценты существенно выше…
В США имел место типичный инвестиционный пузырь. Цены на недвижимость росли много лет подряд, отрасль казалась идеальным объектом для инвестиций, и когда в 2006 году цены рухнули (кризис перепроизводства), выяснилось, что многие остатки по долгам больше, чем новая рыночная стоимость жилья, а значит реструктуризация кредита невозможна. Россия прошла этот путь в 2014 году, когда из-за двукратной девальвации национальной валюты инвестиции в жилье обесценились: даже рублевые цены на недвижимость до сих пор не достигли уровня 2013 года, что уж говорить о долларовых. И сейчас, в 2018-м, россияне бросились скупать жилье не из-за роста цен (инфляционный фактор), как американцы, а из-за снижения ставок по кредитам (дефляционный) – безусловно, многие рассматривают покупку квартиры как инвестицию, но направленную на сохранение, а никак не приумножение накоплений.
Определенным фактором риска является возможное снижение стоимости жилья из-за московской реновации (которой, скорее всего, будут подражать и в регионах). Если, как заверяют столичные власти, на рынок выйдет лишь 10% вновь построенного жилья, это не окажет давления на цены, поскольку речь идет о 15-20-летней перспективе. Но если, как опасаются критики проекта, в свободной продаже окажется до половины новых квадратных метров, это действительно приведет к удешевлению недвижимости в московском регионе и, по принципу домино, по всей России (чем более доступна квартира в Москве, тем менее востребована квартира в Перми).
Однако никакого влияния на мировые рынки эта проблема не окажет: слишком велика разница масштабов валюты кредитования в США и России. Если доллар и евро по своему масштабу – мировые валюты, фунт стерлингов, иену и юань можно назвать региональными, то рубль – местная валюта, курс которой важен для очень небольшой доли жителей Земли (порядка 2%).
Так что, как ни печально, долларовые ипотечные дела в Соединенных Штатах важнее для благосостояния россиян, чем кредиты, выданные в нашей стране за нашу валюту.
