Жилищное строительство совмещает два важнейших для государственной политики аспекта.
С одной стороны, это локомотив экономики и весомый вклад в ВВП, с другой — важнейшая социальная функция, ведь решение жилищного вопроса — один из главных приоритетов для большинства семей. В последние годы на строительном рынке наблюдался настоящий бум: предложение новых квартир неуклонно росло, а цены с 2014 года упали на четверть в рублях и почти вдвое в долларах (данные по Москве, в регионах падение менее резкое). Однако реальные доходы граждан также сократились, и вопрос доступности жилья сегодня остается одним из самых острых. В ближайшие годы многие строительные компании объявят себя банкротами, обманутые дольщики могут стать мощным подспорьем для оппозиции, а ставка по ипотеке имеет все шансы снизиться до 6%. Теперь подробнее о мифах, рисках и реальности.
Один из распространенных мифов заключается в том, что в стоимость жилья сейчас заложена крупная коррупционная составляющая и в случае ее исключения цены на квартиры рухнут. На самом деле в последние годы коррупционная доля в строительстве резко снизилась. «Доступное жилье» стало одним из национальных проектов, эффективность губернаторов начали оценивать исходя из объемов вводимых метров. В рейтинге Doing Business Россия скакнула вперед по упрощению согласовательных процедур в строительстве и подводке коммуникаций. Стимулирование ипотечного кредитования и многочисленные законодательные инициативы дали свои плоды. Это сократило коррупцию: нельзя, с одной стороны, требовать снижения цен и наращивания объемов строительства, а с другой — брать заоблачные откаты на каждом этапе согласования проекта. «Интерес» теперь закладывается на уровне акционерного участия в девелоперском бизнесе — именно поэтому среди учредителей строительных компаний так много родственников действующих представителей власти, бывших чиновников и силовиков.
Вследствие усилившейся конкуренции рентабельность застройщиков упала до минимума, и ресурсов для дальнейшего снижения цен на квартиры не осталось. По данным главы Национального объединения застройщиков жилья Леонида Казинца, за прошедший год средневзвешенная стоимость квадратного метра в стране сократилась с 68 тыс. до 62 тыс. руб., приблизившись к себестоимости строительства. «Сегодня доходность находится на уровне между процентными ставками по депозитам и кредитам. При низкой рентабельности пропадает смысл заниматься строительством», — рассуждают застройщики.
Неплохо чувствуют себя лишь девелоперы объектов бизнес-класса и «карманные» структуры руководителей некоторых муниципалитетов и регионов, не допустивших в своих владениях такой вольницы, какую мы наблюдаем, например, в Московской области, где, перефразируя лозунг Ельцина, девелоперам было предложено брать «столько согласованных объемов строительства, сколько смогут унести». Никогда прежде ни один субъект РФ не штамповал конвейерным способом разрешения на строительство циклопических проектов, причем зачастую без оглядки на инфраструктурную нагрузку.
Обманутые дольщики как угроза власти
Острая конкуренция в сегменте массовой застройки и низкая покупательная способность населения довела многие фирмы до разорения. На данный момент 4,5 миллиона квадратных метров строящегося по всей России жилья под угрозой «заморозки», так как они числятся на балансе 150 компаний, находящихся в той или иной стадии банкротства. В случае их крушения армия обманутых дольщиков, насчитывающая сегодня почти 40 000 человек, может вырасти в четыре раза! А если «повалятся» и вполне неплохо выглядящие сегодня гиганты, то эта волна может превратиться в цунами.
Обманутые дольщики — сила, которая в своем отчаянии может примкнуть к любой радикальной политической партии. И это хорошо понимают в Кремле. Осенью президент Владимир Путин поручил подготовить план мероприятий по переходу с долевого строительства к проектному финансированию. Поправки в законы в Минстрое обещают уже весной, а новая схема заработает с 2021 года. Проектное финансирование (подробнее о нем чуть позже) предотвратит появление новых дольщиков. Но что делать с теми десятками тысяч человек, которые вложились в квартиры и не получили их, и теми, кто обнаружит себя в подобной ситуации в течение трех ближайших лет, пока неясно. Пока разбираются в ручном режиме — где-то отдают недостроенный объект другим застройщикам, где-то предлагают объединиться в ТСЖ и достроить самим. Но в целом проблема не решена. Гарантийный фонд, созданный по примеру банковского АСВ, за первый месяц работы собрал всего 56 млн руб. Этого не хватит на достройку даже одного многоквартирного дома. Если существующая динамика продаж на рынке новостроек сохранится, то, по предварительным прогнозам, за 2018 год сумма взносов может составить 3 млрд рублей. На эти деньги можно построить примерно пять многоквартирных домов, чего, конечно, и близко недостаточно.
Спасение банковской системы обошлось государству в триллионы рублей. Есть ли у Минстроя в арсенале такие же волшебные, но очень дорогостоящие пилюли, как у Центробанка, непонятно. Запустят ли печатный станок ради обманутых дольщиков — большой вопрос. До первой волны громких банкротств должны быть сформулированы и озвучены приоритеты в сфере жилищной политики: дадут ли «упасть» строительным гигантам ради расчистки рынка или будут до последнего поддерживать колоссов на глиняных ногах ради социальной стабильности? Оба варианта должны быть тщательно скалькулированы, потому что в обоих случаях потребуется немало денег на купирование проблемы.
Пока же строительные корпорации ринулись заявлять новые большие проекты, чтобы успеть провести их по схеме долевого строительства и привлечь как можно больше средств населения.
Что будет с ценами?
С 2021 года при новой схеме проектного финансирования проблема дольщиков будет снята. Посредником между покупателем и девелопером выступит банк. Граждане также смогут покупать квартиры на раннем этапе строительства, но свои деньги будут отдавать в банк. Этих средств застройщик не получит до ввода дома в эксплуатацию, но он сможет открыть кредитную линию в банке. В итоге средства дольщиков будут сохранны, но самим застройщикам придется намного труднее. Править бал в отрасли будут государственные банки, без которых нельзя будет возвести ни один дом. Частные кредитные организации почти полностью свернули кредитование строителей, у которых просрочка достигла невероятных 22% (средний уровень просрочки по остальным типам заемщиков — 7%). После крушения БИНа, «Промсвязьбанка» и «Открытия» вряд ли кто-то из «частников» решится всерьез играть в «недвижимость». Госбанки с доступным по первому требованию краником «докапитализации» с удовольствием возьмут эту отрасль под свою опеку — для менеджмента, приватизирующего неформальную доходность и национализирующего возможные убытки, это отличный шанс «заработать» на старость. Риск дуополии (ВТБ-Сбербанк) или олигополии (плюс Газпромбанк и слитые Центробанком банки-банкроты) на рынке жилья становится вполне осязаемым. Не допустить снижения конкурентности жилищного рынка и роста коррупционной составляющей, доступной менеджменту банков, — главная задача в процессе перевода отрасли на новые рельсы.
В этих условиях обостряется риск еще большего затоваривания рынка в течение ближайших полутора лет, а на горизонте двух-трех лет прогнозируется «остывание» рынка в контролируемых государством условиях.
Снижение объемов строительства из-за невозможности привлекать деньги населения, безусловно, скажется в будущем на балансе спроса и предложения — из-за этого цены могут снова начать расти уже в конце следующего года. Но если до этого момента рухнет одна-две крупных компании и сработает принцип домино, то в отрасли на долгое время может сформироваться критический дисбаланс. Чтобы удержаться на плаву, ведущие игроки отрасли начнут продавать квартиры ниже себестоимости, толкая и так нестабильный рынок на самое дно.
Чтобы пережить нелегкие времена, необходимо административными и макроэкономическими мерами дожимать ипотечную ставку до уровня 5% (прогноз Германа Грефа), в крайнем случае до 6% (прогноз главы Минстроя Михаила Меня) с одновременным снижением размера первоначального взноса на покупку жилья. Власти выгоднее субсидировать ипотеку, чем бороться с последствиями коллапса строительной отрасли и иметь дело с обманутыми дольщиками. Добиться ставки 6% в течение двух лет вполне реально. Это позволит вывести на рынок еще несколько сотен тысяч потенциальных покупателей жилья, рассчитывая на будущие платежи которых, банки решатся накачать отрасль деньгами.
Как избежать «новостроечных гетто»
Массовое строительство недорого жилья уже сегодня обнажило проблему возникновения «гетто» на месте огромных новостроек. Пережитый Западной Европой и Америкой этап массового индустриального домостроения свидетельствует о высокой вероятности подобного сценария и в России. Разгул криминала, ухудшение качества жизни и снижение уровня социальной ответственности — все эти явления могут стать реальностью уже в ближайшие годы. Погоня за метрами и прибылью кончится плачевно, если уже сегодня не начать думать об «окультуривании» этих ареалов обитания — пока еще — среднего класса.
Главной идеей развития рынка жилья в России может и должно стать индивидуальное домостроение. Жизнь в своем доме на своей земле формирует качественно иной уклад жизни, стимулирует многодетность, создает предпосылки для формирования гармоничной личности и социально ответственного гражданина. Развитие малоэтажного жилья будет иметь очень серьезное влияние и на демографическую, и на общеэкономическую ситуацию — через активизацию конкуренции в строительной индустрии и смежных сферах. Необходимо на приемлемых условиях обеспечить доступными для застройки и обеспеченными коммуникациями участками каждого желающего построить собственный дом.
Вокруг российских городов много земли, не используемой в сельскохозяйственном обороте. Демонополизировав железнодорожное сообщение, развивая транспортную инфраструктуру вокруг городов, государство может выпустить в оборот миллионы гектаров земли, которые прежде были недоступны. Отдавая приоритет альтернативной энергетике, поощряя инновации в сфере жилищного строительства налоговыми льготами, субсидиями и не допуская завышения кадастровой стоимости земли, можно за несколько лет выйти на взрывной рост качественно иного рынка жилищного строительства в России — такой рост, который будет соответствовать стратегическому курсу на сохранение и приумножение человеческого капитала.
