Цены на московские квартиры к осени опустятся вслед за ценами на нефть. Но снижение будет менее глубоким -- ориентировочно 50%.
Цены на недвижимость начнут падать в ближайшие месяцы и будут опускаться до осени 2009 года. Такой прогноз содержится в последнем исследовании Центра развития и Высшей школы экономики «Сводный опережающий индекс и другие циклические индикаторы». Авторы исследования исходят из того, что некоторые текущие индикаторы экономической конъюнктуры позволяют с большой степенью вероятности предсказывать изменение других индикаторов «через определенное время». Они выделяют два сводных индекса таких индикаторов -- опережающий и запаздывающий. Опережающий индекс включает в себя такие показатели, как цены на нефть, количество предприятий с растущим и неизменным спросом, количество предприятий без избыточных запасов готовой продукции, курс рубля, индекс РТС и некоторые другие. К компонентам запаздывающего индекса относятся индикаторы, «динамика которых обычно запаздывает относительно общеэкономического цикла», -- стоимость жилья в Москве, импорт легковых автомобилей, рост безработицы, рост инвестиций, доля кредитов реальному сектору в активах банковского сектора и размер международных резервов.
Между отдельными индикаторами в обоих индексах связь очевидна. Например, из того, что в декабре 2008 года индекс РТС снизился на 4%, авторы документа делают вывод, что «инвесторы не слишком оптимистично смотрят на ближайшее будущее российской экономики» и что «привлечение дополнительных средств становится для российских компаний делом все менее реальным». Связь между недоступностью кредитов и сокращением производства также бесспорна. Экономист Альфа-банка Ольга Найденова согласна, что «трудности кредитования компаний приводят к росту просрочки платежей, проблеме неплатежей, возникновению бартера между контрагентами и в конце концов к замедлению производства».
Без нефти нет денег
Существует более опосредованная связь между другими индикаторами. Например, между ценой на нефть и ценами на недвижимость. Косвенную связь между этими показателями признает и главный экономист банка «Траст» Евгений Надоршин. «Высокие цены на нефть были источником благосостояния России, а потому и ее граждан. Снижение этих цен привело к снижению доходов страны и ее граждан, а следовательно, и к уменьшению спроса, в том числе на недвижимость. Снижение спроса приводит к снижению цены», -- напоминает экономист.
Также он обращает внимание на то, что для многих недвижимость стала видом инвестиций. «Если в условиях кризиса у какой-то компании возникли большие проблемы с финансированием, ее хозяин может продать принадлежащую недвижимость», -- говорит Евгений Надоршин.
Но он отмечает, что корреляция цен на нефть и на недвижимость «не строгая»: «Если цены на нефть упали со $150 до $30 за баррель, а потом подросли до $40, это не значит, что цены на недвижимость повторят такую же фигуру, и повышение цены нефти на $10 не значит, что недвижимость подорожает пропорционально».
В исследовании Центра развития отмечается, что цены на московскую недвижимость уже начали снижаться, «хотя по отношению к соответствующему периоду прошлого года они по-прежнему демонстрируют рост» (на 23% выше, чем годом ранее). «В ближайшие месяцы свертывание программ ипотеки и кредитования строительства почти неизбежно приведет к падению цен на недвижимость», -- отмечается в документе.
После дефолта 1998 года запаздывающий индекс (недвижимость) достиг минимума через год после достижения минимума опережающим индексом. При этом падение запаздывающего индекса оказалось примерно вдвое менее глубоким. Если тенденция 1998 года повторится, запаздывающий индекс, включающий цены на недвижимость, достигнет минимума к осени 2009 года. Но падение будет менее глубоким, чем на нефтяном рынке, ориентировочно 50%.
Цены уже снижаются
По словам профессора кафедры экономики и управления городским строительством РЭА имени Плеханова Геннадия Стерника, экономический кризис уже отражается на рынке недвижимости «без всякого лага» и привел к ценовой стагнации осенью 2008 года и мягкому снижению цен зимой. «Продавцы надеются, что они вновь привлекут покупателей на рынок», -- объясняет профессор мягкость снижения. «Правда, в долларовом эквиваленте цены не просто снизились, а даже упали пропорционально падению курса рубля, и это тормозит готовность продавцов снижать цены и оживлять рынок», -- добавляет эксперт.
Он прогнозирует, что в 2009 году в Москве цены на недвижимость в долларах снизятся еще на 20--25%. «В рублях цены снизятся на 10--15%. Но если инфляция значительно выйдет за намеченные правительством 13%, то и на рынке жилья рублевые цены могут не только не снизиться, но даже начать рост», -- отмечает профессор. Минимального уровня, по его мнению, цены достигнут в середине-конце года. Далее стагнация продлится еще два-три года, и восстановление будет неспешным, добавляет ученый. «В отличие от кризиса 1998 года, когда ценовой тренд имел U-образную форму, на этот раз он будет иметь форму буквы L», -- добавляет Геннадий Стерник.
