В следующем году цены на квартиры вторичного рынка продолжат плавное снижение, считает эксперт по недвижимости Станислав Ришко.
Причины этого в низком спросе покупателей (падение реальных доходов населения идет уже четвертый год подряд) при неизменно-завышенных ожиданиях продавцов. Сейчас стоимость жилья на вторичном рынке определяют покупатели, но владельцы недвижимости, ранее купившие ее по прежней высокой цене, не хотят считаться с изменившимися обстоятельствами, считает эксперт.
Среди продавцов некоторые продолжают ждать, а кто-то, у кого обостряется реальная потребность в продаже, идет на снижение цены, только бы побыстрее реализовать объект. Чем больше заключается таких сделок, тем сильнее они оказывают влияние на общую тенденцию понижения цен на вторичном рынке, полагает эксперт.
С 2015 года средняя цена вторички в российской столицы понизилась ориентировочно на 13%. Стоит отметить, что экономических и отраслевых факторов, говорящих в пользу увеличения этого показателя, пока нет. Напротив, есть множество факторов, вследствие которых цены на вторичку продолжат падение.
Один из них— неопределенность поведения курса доллара. Как показали последние 3-5 лет, к концу года в РФ наблюдается значительный рост доллара, но в этом году сложно точно прогнозировать валютный курс, сообщает Ришко.
Возможно, доллар «пробьет» уровень в 100 рублей. Если это случится, на рынке может начаться паника, что приведет к снижению активности и падению цен на жилье, полагает эксперт.
Но все же нет оснований ожидать значительного снижения цен на вторичку до конца 2018 года. В 2019 году жилье на вторичном рынке подешевеет на 5-15%, считает Ришко.
Что касается первичного рынка, то там другая ситуация: жилье в новостройках будет дорожать. За 2019 год цены на первичку могут подняться на 10-15%.
Главный фактор, который вызовет рост цены, — изменение законодательства о долевом строительстве. Первая волна нововведений начала действовать с 1 июля 2018 года: застройщикам уже запрещено брать займы на приобретение земли, также застройщик теперь обязан иметь на своих счетах не менее 40% от стоимости проекта.
В следующем году условия для застройщиков станут еще жестче: они уже не смогут возводить дома за деньги дольщиков, эти средства будут сохраняться на спецсчетах в банках.
Это сделано для того, чтобы обезопасить покупателей от возможных рисков в виде недостроев и застройщиков, сбежавших со средствами дольщиков. В связи с этим теперь свои риски и финансовые расходы девелоперы будут переносить в стоимость квадратного метра, и платить за это будет покупатель, отмечает эксперт.
Сейчас застройщики стараются успеть побыстрее продать наибольшее количество проектов, чтобы с помощью полученных теперь средств дольщиков иметь возможность возводить новые объекты завтра, отмечает эксперт.
