Центробанк планирует ужесточить меры по предупреждению возникновения пузыря на рынке ипотеки.
В первую очередь ЦБ будет бороться с уловками застройщиков и банков, продвигающих кредитование якобы по околонулевым ставкам.
Об этой проблеме в сентябре заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Она подчеркнула, что сверхнизкие ставки – это ни что иное, как введение людей в заблуждение. Дело в том, что банки и застройщики договариваются о низкой процентной ставке, компенсируя ее за счет стоимости жилья.
Теперь, как сообщают «Известия», регулятор может ввести повышенные требования по резервам под такие кредиты. Директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов сообщил, что подобные виды ипотеки способствуют возникновению пузыря на рынке. Кроме того, эта практика несет высокие риски и для заемщиков.
ЦБ рассматривает идею ввести повышенные требования по резервированию таких кредитов, поскольку банки явно недооценивают риски. Тогда кредитные организации впредь будут более тщательно подходить к выработке своей политики.
Речь скорее идет не о том, чтобы охладить сегмент рынка, а о более правильном отражении рисков предлагаемых людям продуктов. Когда регулятор прибегнет к ужесточениям, говорить пока рано. Но этот вопрос – в приоритете у ЦБ.
С 1 декабря регулятор вводит надбавку к коэффициенту риска по ипотеке с первоначальным взносом менее 10%. Проблема в том, что таких кредитов на рынке мало, и особого влияния это решение не возымеет.
По словам Данилова, проблема распространения ипотеки с неоправданно низкими ставками возникла летом. Продажи жилья и выдачи кредитов упали, и застройщики с банками стали искать варианты, как повысить привлекательность своих продуктов.
Вариант с псевдонизкими ставками – плохое решение. Дело в том, что банки привыкли к тому, что ипотека погашается за 7-9 лет. Люди обычно стараются как можно быстрее отдать деньги и сэкономить на процентах.
«Однако в случае с так называемыми субсидированными кредитами у заемщика нет резона гасить досрочно, поскольку процент практически нулевой. Банки могут этот фактор недооценивать», — объяснил Александр Данилов. Срок погашения удлиняется, отсюда и возникает рост рисов.
Еще одна уязвимость обсуждаемой ипотеки состоит в люфте между оплатой банку компенсации и получением застройщиком этих денег. Получается ситуация, когда гражданин оформил околонулевую ипотеку, но застройщик получит деньги не сразу, а после сдачи объекта. В виду этого, комиссия банкам может уплачиваться с рассрочкой, и если что-то пойдет не так, у кредитной организации могут возникнуть проблемы.
Выгоды заемщика в этой схеме тоже сомнительны. Он переплачивает за жилье, повышая тем самым сумму долга.
Опрошенные «Известиями» эксперты позицию Центробанка поддержали, констатировав, что решение повысит прозрачность рынка и остудит ипотечный сегмент.
Банки наверняка будут вынуждены отказаться от заниженных ставок, либо повысить комиссии для застройщиков. Во втором случае стоимость недвижимости может немного подрасти.
