Около 50% квартир бизнес-класса в Москве продается без согласования перепланировки с БТИ. Однако, как показывает практика, это не является препятствием для проведения сделки.
По наблюдениям экспертов Penny Lane Realty, в бизнес-классе доля предложений с неузаконенной перепланировкой составляет порядка 50%, а в элитном – всего 5-7%. «Примечательно, что количество таких квартир в элитной недвижимости минимально, – говорит Сергей Поправка, руководитель юридического департамента Penny Lane Realty. – Люди, покупающие дорогое жилье, сразу нанимают профессиональную команду архитекторов и дизайнеров, которые сдают квартиру «под ключ» вместе с необходимыми документами».
Неузаконенная перепланировка может стать серьезным препятствием при оформлении имущественных прав. Однако, свидетельство о собственности, полученное в течение последних пяти лет, позволяет регистрировать сделку без документов из БТИ. Поэтому теоретически факт перепланировки можно скрыть от регистрационной палаты. Но всю ответственность после сделки будет нести новый собственник квартиры, даже если перепланировка была сделана до него. Это может быть административный штраф и предписание о проведении согласования. Если согласовать изменения невозможно, суд может обязать собственника вернуть квартире прежний вид.
Если свидетельство на квартиру было выдано более пяти лет назад, то для оформления сделки купли-продажи необходим пакет документов из БТИ: поэтажный план, различные справки и экспликация помещения. Для выдачи всех бумаг владельцам приходится обязательно вызывать техника из БТИ, чтобы обмерить квартиру. Если жилье не соответствует плану, техник отмечает это, так называемыми, «красными линиями». Продавец и покупатель должны знать, что сделки с помещением, где есть «красные линии», зарегистрировать нельзя. Необходимо либо согласовать перепланировку, либо вернуть помещение в первоначальный вид.
Схемы купли-продажи квартир с перепланировками могут быть различны и зависят от характера переделок и степени их согласования с БТИ. Например, в практике Penny Lane Realty была сделка с квартирой на Новочеремушинской улице. Двух- и трехкомнатную квартиру объединили в одну, захватив при этом часть общего коридора. Такую перепланировку невозможно согласовать в БТИ. Поэтому при совершении сделки собственники по документам продавали одному покупателю две квартиры. В другом случае объединение двух квартир удалось согласовать, и сделка проходила по одному объекту.
«Интересно, что наличие несогласованных перепланировок вовсе не отталкивает покупателей, – замечает Сергей Поправка, – И многие охотно приобретают такое жилье. Отчасти это связано с тем, что оно обычно дешевле на 7-10%. Однако, следует понимать, что покупатель планирует делать с жильем дальше. Если жить в квартире с несогласованной перепланировкой можно, то взять, например, ипотеку под залог такого объекта не удастся».
