На ежегодный саммит «Недвижимость в России 2011»* собираются влиятельные чиновники и первые лица компаний. Поэтому дискуссии здесь носят далеко не теоретический характер.
В этом году на секции «Регулирование: ключевой фактор стабильности и роста» разошлись во мнениях практики и представители законодательной и исполнительной власти. Завязалась острая дискуссия на тему, можно ли малоэтажное жилье вообще считать жильем эконом-класса.
Побольше дешевой малоэтажки
Завязкой для дискуссии послужили два утверждения в докладе Николая Шмелева, представителя Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Первый из них звучал так: в проектах РЖС (бесплатные участки выставляются на аукцион с требованием построить определенное количество жилья по низкой цене) можно говорить о снижении стоимости кв.м. в среднем на 10%. Более дешевое жилье неизбежно влияет на рынок недвижимости, удерживая цены.
Второе утверждение было таким: государство сейчас ориентирует фонд РЖС на то, чтобы на вновь продаваемых участках было больше малоэтажного жилья (которое должно продаваться по цене до 30 тыс. руб.-- цене, определенной государством как максимум). На землях, которые были распределены через РЖС, уже собираются построить 5,9 млн. кв.м, из них 4,2 млн. кв.м -- многоэтажек, а 1,7 млн -- малоэтажек. И сделать это планируется в 3 ближайших года.
Особую дискуссию вызвал слайд из доклада представителя РЖС «Планируемая динамика соотношения малоэтажного и многоэтажного жилья экономического класса», согласно которому уже в этом году доля малоэтажки возрастет до 32% всего рынка недорогих новостроек ( в 2009 году эта доля составляла 21%).
Уравнение не решается
По окончанию доклада прозвучал вопрос из зала, от одного из девелоперов: «Не понимаю, как вам удается совмещать эти два понятия – малоэтажное жилье и эконом-класс. Мы как ни считаем, у нас никак не получается построить такое жилье дешево».
Вопрос поддержал модератор секции Валерий Казейкин, заместитель координатора программы Государственной Думы по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом»: «Если на похожих площадках строятся малоэтажные дома и многоэтажные, разница в цене составляет 30-35%. Малоэтажные дома будут еще дороже (до 70% разницы с многоэтажными), если в них используются энергоэффективные технологии. И уменьшением стоимости дома на 10%, о которой речь шла раньше, эта разница не нивелируется».
Николай Шмелев ответил на данный вопрос, что фонд перед выставлением участка на аукцион моделирует рыночную ситуацию, чтобы понять конечную цену жилья, и они считают, что построить малоэтажное жилье эконом-класса вполне реально.
В зале раздался несколько нервный смех. Следующий вопрос задал Николай Крайнов, президент «Инвестиционной группы «Покров»: «Энергетиков активным участием в проектах малоэтажки -- не напрягли. Все осталось как было, и электромощности обходятся по-прежнему дорого. Как только мы сами занимаемся подведением электричества в поселок, то у нас уже нет никакой экономии».
Действительно, сегодня девелоперы вынуждены строить всю инфраструктуру самостоятельно, а потом передавать на баланс энергокомпаниям. «Не бывает малоэтажных домов эконом-класса», -- как-то горько резюмировал Валерий Казейкин. В качестве примера он добавил, что в Инсбруке социальное малоэтажное жилье, где селят чуть ли не бомжей, обходится в 2500 евро за квадратный метр. Таунхаузы, кстати, обходятся дешевле, чем отдельно стоящие дома, и еще могут конкурировать с многоэтажками.
Какой путь выбрать?
В итоге дискуссии было выдвинуто предложение -- добиваться, чтобы в программе малоэтажного строительства соединялись три фактора
1) бесплатная земля от государства,
2) подведение и строительство монополиями всей инфраструктуры, при этом подведение газовой инфраструктуры делать в рамках государственно-частных партнерств.
3) привлечение к сотрудничеству серьезных девелоперских компаний с опытом малоэтажного строительства.
При сочетании всех факторов есть шансы, что в России появится дешевое малоэтажное жилье, без этого малоэтажка будет в лучшем случае жильем для среднего класса. Но вряд ли она будет энергоэффективной, любая добавка к стоимости сразу выбивает ее из понятия «эконом».
Как может отразиться эта дискуссия на дальнейших аукционах фонда РЖС, и будут ли аукционы больше учитывать рыночные реалии строительства, будут ли внесены поправки в экономические модели, по которым строят свои прогнозы представители фонда, будет ясно в ближайшее время. «В любом случае Фонд делает очень большую работу, пробивая бюрократические препоны, и конечно, многие из вопросов надо адресовать не им, а представителям исполнительной власти», -- констатировал Валерий Казейкин.
Отметим, что многие проекты на землях «от государства» сейчас выходят на строительные площадки. Так что осталось ждать не так долго, чтобы узнать, возможно ли в России в реальности малоэтажное жилье эконом-класса.
*Конференция организована Институтом Адама Смита/Adam Smith Conferences.
