Продажа заложенной по ипотеке квартиры не покрывает долгов заемщика перед банком. Выселенные владельцы ипотечного жилья остаются должны банкам больше половины от общей суммы кредита. Квартиры с обременением, выставленные на продажу по решению суда, продаются с дисконтом до 60%.
Скидка на ипотечную квартиру получается за счет необходимости вывода ее из-под обременения. Заемщика, купившего квартиру в кредит и оформившего ее в собственность, сразу в нее прописывают. «Банк не может выселить людей из квартиры, не предоставив другого жилья. Поэтому квартира продается с обременением -- с прописанными жильцами. Такое жилье стоит дешевле. И проблемы по выселению переходят к новому собственнику», -- рассказал Infox.ru руководитель кредитно-инвестиционного направления одного из российских банков.
Банкиры неохотно признаются, что рассматривают такой вариант работы с должниками. «С продажей заложенного жилья есть трудности. В частности, некуда выселять заемщика, если квартира выставляется на торги», -- уточнил представитель одного из российских банков, который собирается продавать заложенные квартиры.
Участники рынка рассчитывали, что с выплатой ипотечных кредитов проблемы возникнут в последнюю очередь. «Жилье -- это последнее, с чем готов расстаться заемщик», -- говорил один из участников рынка. Из-за кризиса ситуация изменилась.
Сумма просроченной задолженности по ипотеке за январь-февраль выросла на 20%. По данным на 1 марта 2009 года, общая задолженность по предоставленным кредитам в январе-феврале выросла с 960,6 млрд до 994,13 млрд руб. Просроченная -- с 6,73 млрд до 8,16 млрд руб.
Сумма ипотечных кредитов, выданных за этот же период, выросла всего на 2,6%. За первые два месяца текущего года банки выдали 14 307 кредитов на покупку жилья на сумму 16,6 млрд руб. Общее число ипотечных кредитов достигло 493 720, их объем составляет 651 202 млрд руб.
Заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования Сергей Постнов помнит случаи продажи заложенных квартир с прописанными в них заемщиками. «Это зависит от договоренностей. Иногда покупателю нужна квартира, и он берет вопросы выписки на себя», -- отметил банкир.
По его словам, на цену это не влияет. «Цена, по которой квартира выставляется на продажу, фактически определяется судом. Суд выносит решение о том, какую сумму взыскать с заемщика, квартира выставляется на торги. Если спроса нет, назначаются другая дата и цена со скидкой относительно предыдущей», -- рассказал Сергей Постнов.
Если квартиру не покупают по итогам третьего аукциона, банк берет ее на баланс по последней цене. «А потом может сам продавать, по своей цене», -- уточнил банкир.
В случае если сделка проходит и жилье продается, но с дисконтом, у заемщика остается долг банку. «На 70% эти деньги банку не вернутся. Продажа жилья по решению суда -- это крайняя мера, на которую идут те, у кого больше уже ничего нет», -- говорит Сергей Постнов.
«Чаще всего квартиры продаются по ликвидационной стоимости, которая обычно составляет 50-60% от размера кредита, выданного под залог жилья. Если же квартира в собственности банка, он может самостоятельно определить дисконт и продавать исходя из конкретных рыночных условий», -- говорит председатель генерального совета общественной организации «Союз заемщиков и вкладчиков России» Владислав Кудинов.
Из-за спада активности на рынке недвижимости продавать квартиры сейчас невыгодно. Банки стараются договориться с заемщиком о реструктуризации долга. «Реализация заложенного имущества с аукциона банка, тем более ипотечных квартир, это единичные случаи. Средний процент может варьироваться в зависимости от региона», -- говорит Владислав Кудинов.
Продавцы недвижимости уверяют, что сделок по продаже заложенных квартир практически нет. «И все они по инициативе заемщика, который понимает, что не сможет больше платить по кредиту, и хочет расплатиться с банком, чтобы не потерять первоначальный взнос», -- говорит вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев.
Цена, по которой проходит продажа заложенной квартиры, определяется рынком, уверяет он. Но при продаже такого жилья существует ряд тонкостей. «В любом случае этот актив придется выводить из-под обременения. Это обойдется в сумму порядка 10% от суммы залога. Кроме того, сейчас любой человек, у которого есть деньги, добивается дисконта, так как может диктовать условия», -- пояснил Константин Апрелев.
