Залог недвижимости

Определение залога недвижимости

Залог имущества – это сделка, которая является гарантом обеспечения оформленной ипотеки. Предмет залога гарантирует выполнение наложенных обязательств на клиента, которые он должен строго соблюдать. В противном случае заемщику начисляются штрафные средства свыше ставки. В случае полного разорения и злостных неуплат по кредиту, банк имеет право выставить на торги предмет договора, чтобы за счет продажи заложенного имущества возместить финансовые потери по ипотечному договору.

Условия залога определяет составленный кредитный договор. Некоторые нюансы, по размеру ставки и срокам выплат, могут отличаться, в зависимости от того, в каком банке клиент заключает договор. В кредитном контракте прописывают все условия сделки, которые определяются ст. 339 Гражданского кодекса РФ. В договоре обязательно должны быть указаны характеристики недвижимости для залога и его оценка. На период действия кредитной сделки имущество остается в распоряжении клиента, хоть на него и накладываются некоторые ограничения.

Более детальные условия заключения сделки с банком, описанные в статье 339, включают такие пункты:

1. В кредитном договоре должны быть указаны пункты по залоговому объекту, размеры и сроки исполнения обязательств, которые обеспечивает недвижимость. Перечень условий, относящийся к главному обязательству, является согласованным, если в кредитном договоре имеется отсылка, из-за которой возникло обеспечиваемое обязательство перед финансовой структурой. Обе стороны (банк и клиент) могут предусмотреть в ипотечном договоре условия о порядке реализации объекта недвижимости в том случае, если заемщик будет нарушать перечень данных обязательств. Могут прописать пункт касательно решения по обращению в судебную инстанцию либо методы решения проблем без обращения в суд (как пример – оформление рефинансирования).
2. В кредитном договоре, оформляемом индивидуальным предпринимателем, залоговое имущество может описываться разным способом. Главная задача – правильная идентификация объекта недвижимости в качестве залогового имущества на момент оформления сделки.
3. Кредитный договор заключается в простой письменной форме, понятной обеим сторонам по описанию, если по соглашению нотариальную форму не установили.

Важно! После заключения сделки необходимо нотариально заверить договор, чтобы он стал документом. В противном случае сделка не является действительной. Также ипотечный договор подлежит государственной регистрации.

Какое имущество может выступать предметом залога

Условия залога также определяет кредитная сделка, составленная по соглашению клиента и банковского учреждения. Эти моменты также прописывают в установленной договоренности, ссылаясь на сведения, содержащиеся в статье 336 ГК РФ. Краткие сведения – залоговым имуществом может быть любой предмет, включая ценные вещи и имущественные права (перечень требований). Исключение – имущество, которое изъято из оборота, требование, связанное с личной жизнью кредитора. Пример предметов залога – жилое или нежило имущество, объекты недвижимости, средство передвижения, драгоценности, земля, ценные бумаги. На деле же банки фактически сами определяют список подходящих объектов залога, в зависимости от составленных кредитных условий сделки.

Исходя из текста статьи 336 ГК РФ, можно выделить такие пункты:

1. Залоговым имуществом может быть любая вещь, включая права на недвижимость, за исключением тех предметов, по отношению к которым нельзя взыскать требования или плату. Пример – вещи, тесно связанные с личной жизнью заемщика, включая алименты, возмещение вреда за правонарушения и другие ситуации, уступки по которым по передаче другому лицу запрещены законом. Также залог некоторых отдельных видов недвижимости может быть запрещен законом или ограничен в эксплуатации.
2. Также в качестве залогового имущества может выступать объект, который клиент планирует приобрести в будущем. Классический пример – ипотека с целью приобретения имущества. Банк после заключенной сделки выделяет часть кредитных средств, чтобы заемщик мог приобрести новое жилье. Обычно размер первоначального взноса составляет 30%, а остальную сумму банк выдает в виде кредита с процентами. Чтобы в будущем получить это имущество в полноправное владение, заемщик должен в сроки выплатить всю ссуду за определенный временной промежуток.
3. Законом предусмотрен еще момент – если на полученные средства по кредитному договору (в случае юридических лиц) возникли доходы, то залоговый договор может распространиться и на этот вид имущества. Важно и учесть другой момент – допустимость денежного залога вызывает споры. В судебной практике договоры по залогу денежных средств не являются действительными. Это объясняется тем, что по конституции, можно продать объект залога, но продажа денег, за исключением иностранной валюты, не предоставляется возможной. Поэтому данный пункт необходимо учитывать, так как он скользкий.
4. При заключении кредитной сделки на имеющееся имущество, клиент обязан оповестить банковское учреждение в нотариально заверенном письменном виде обо всех правах третьих лиц, имеющих отношение к закладываемому предмету имущества. Если клиент утаил этот факт либо просто не оповестил банк, компания имеет полное право требовать возмещение кредитных денег досрочно либо менять условия кредитной сделки, если иное не предусмотрено составленной договоренностью либо законом.

Оценка имущества

Предмет залога, выступающий в качестве гаранта сделки, должен пройти оценку. В большинстве случаев банки указывают, в какую компанию по определению рентабельности должен обратиться заемщик. Каждое банковское учреждение имеет компанию по оценке недвижимости, с которой сотрудничает и доверяет. Оценку рентабельности объекта залога клиент проводит за свои средства. Даже если заемщик получит отказ в заключении кредитной сделки, все равно он должен будет предварительно провести данную процедуру. Важно отметить, что когда заемщик обратиться в другой банк, ему придется оплачивать эту услугу снова.

Если рыночную рентабельность успешно оценили и банк не имеет претензий к клиенту, то сделка по залогу успешно осуществляется, а заемщик обязуется выплачивать деньги с учетом кредитных процентов за указанный срок выдачи займа. В большинстве случаев ставка является фиксированной, и заемщик проводит равные платежи ежемесячно. Такой тип оплаты называется аннуитет и является удобным как для клиента, так и банковской компании.

Стоимость имущества всегда превышает выдаваемую сумму кредита банком. Обычно финансовые организации выплачивают не выше 60% - 75% от оценочной стоимости предмета залога. Когда происходит оформление сделки под залог, клиент должен подтвердить право собственности на него. Пример – если объектом залога является недвижимость, то заемщик предоставляет документы по имуществу и документацию, подтверждающую право собственности. Обязательно нужен паспорт РФ. Из дополнительных документов требуется ИНН, СНИЛС, 2-НДФЛ, выписка со счета, трудовая книжка или трудовой договор. Перечень дополнительной документации может отличаться, в зависимости от индивидуальных требований конкретной финансовой компании.

Часто требуется согласие супруга на заключение кредитной сделки под залог. Нередко банки требуют заключение страхования имущества и здоровья клиента. Если заемщик откажется от выполнения данных процедур, то банк повысит ставку по кредиту до максимальной. Клиенту не выгодно выплачивать ссуду по завышенной процентной ставке, поэтому выгоднее заключить страховые контракты, позволяющие смягчить условия кредитного договора.

Срок действия страхования должен быть не меньше срока выплат по кредиту. Если заемщик не выполняет условия сделки, его имущество могут реализовать на торгах. Альтернативный вариант – оформление рефинансирования, позволяющего улучшить кредитные условия или снизить ставку по процентам.

Риск потери имущества

Предмет залога может быть выставлен на торги банком, если клиент откажется или не сможет выплачивать ссуду с процентами. Об этом финансовое учреждение указывает в кредитном контракте. Перед оформлением такой сделки нужно трезво расценивать свои финансовые возможности с учетом предстоящих трат. Если заемщик будет тратить большую часть заработной платы на погашение суммы кредита, то высокий шанс, что предмет залога будет утерян для заемщика. Поэтому перед оформлением ипотеки рекомендуется хорошо обдумать целесообразность данного действия. Банк обязательно проверяет размер доходов заемщика, чтобы принять решение – сможет ли клиент справиться с выплатами или нет. На сайтах компаний имеются удобные финансовые калькуляторы, с помощью которых заемщик может рассчитать расходы по кредиту наперед.